Der deutsche Markt für Hotelinvestitionen verzeichnete im bisherigen Jahresverlauf eine zunehmende Aktivität. Ein höheres Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen, eine konstante Spitzenrendite und stabile Marktkennzahlen stützen eine positive Prognose für das Gesamtjahr 2025. Das zeigt eine aktuelle Marktanalyse des Immobiliendienstleisters CBRE.
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat in den ersten drei Quartalen 2025 deutlich an Dynamik gewonnen. Zu diesem Schluss kommt eine Untersuchung des globalen Immobiliendienstleisters CBRE. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro übertrifft das Ergebnis den Vorjahreswert um 50 Prozent und liegt 34 Prozent über dem Durchschnittswert der ersten drei Quartale der vergangenen drei Jahre. Allein auf das dritte Quartal 2025 entfielen 550 Millionen Euro – ein Plus von sieben Prozent im Vergleich zum entsprechenden Zeitraum 2024. Die Spitzenrendite blieb dabei stabil bei 5,25 Prozent (brutto).
„Das Hotelimmobiliengeschäft gewinnt langsam, aber spürbar wieder an Dynamik. Ein steigendes Transaktionsvolumen, größere Dealgrößen und die Rückkehr von Core-Kapital signalisieren den Beginn des neuen Immobilienzyklus“, schildert Helena Rickmers, Head of Hotel Investment bei CBRE in Deutschland. „Getragen wird diese Entwicklung im Hotelsegment von weiterhin starken Fundamentaldaten, wodurch die Assetklasse Hotels aktuell auch im Vergleich zu anderen Assetklassen verstärkt in den Fokus von Investoren rückt.“
Laut CBRE lagen die Übernachtungszahlen in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 nur 0,2 Prozent unter dem Rekordniveau von 2024. „Trotz der zahlreichen Großveranstaltungen und der Fußball-EM im vergangenen Jahr bleibt das Übernachtungsvolumen also auch 2025 auf einem konstant hohen Niveau“, bestätigt Sabine Lüftenegger, Head of Hotel Advisory and Development Services. „Zwar sind die durchschnittlichen Zimmerraten in vielen Hotelmärkten in diesem Jahr bislang inflationsbereinigt nicht weiter gestiegen, dennoch konnten zahlreiche Betriebe ihre Auslastung leicht verbessern.“
Eigenbetreiber investieren am stärksten
Bisher erweisen sich eigenkapitalstarke Eigenbetreiber als die aktivste Käufergurppe– sie investierten rund 409 Millionen Euro, was 27 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. Sie nutzen den Beginn des neuen Immobilienzyklus gezielt, um in betreiberfreie Objekte zu investieren und ihre Expansion voranzutreiben. Auf den weiteren Plätzen folgen Immobiliengesellschaften mit 283 Millionen (19 Prozent) und Privatinvestoren mit 241 Millionen Euro (16 Prozent). Bemerkenswert ist auch der hohe Anteil internationaler Käufer: Mit 63 Prozent erreichte er den höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre – ein klarer Hinweis auf das anhaltend große Interesse ausländischer Investoren am deutschen Hotelmarkt.
Die Value-Add-Strategie blieb auch 2025 die dominierende Anlageform und machte 44 Prozent des bisherigen Transaktionsvolumens aus. Gleichzeitig verzeichnete das Core-Segment einen deutlichen Zuwachs und erreichte einen Anteil von 25 Prozent am Transaktionsgeschehen. Der Trend zu größeren Deals setzte sich weiter fort: In den ersten drei Quartalen wurden bereits elf Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 50 Millionen Euro verzeichnet – mehr als doppelt so viele wie im Vorjahreszeitraum (fünf Transaktionen). Dadurch stieg die durchschnittliche Losgröße um 61 Prozent auf 26,7 Millionen Euro.
Rund 57 Prozent des gesamten Investitionsvolumens entfielen auf die Top-7-Städte. An der Spitze steht Berlin mit einem Anteil von 22 Prozent (322 Millionen Euro), gefolgt von München mit 18 Prozent (276 Millionen Euro) und Köln mit elf Prozent (165 Millionen Euro).
Ausblick auf das Gesamtjahr 2025
„Sowohl das Interesse der Investoren an Hotelimmobilien als auch die Produktverfügbarkeit und die sich bereits im Transaktionsprozess befindenden Deals lassen einen positiven Blick auf den Hotelinvestmentmarkt zu“, fasst Rickmers zusammen. „Im Gesamtjahr 2025 ist ein Investitionsvolumen von gut zwei Milliarden Euro wahrscheinlich.“
