Am deutschen Hotelinvestmentmarkt wurde im ersten Halbjahr 2021 eine Milliarde Euro investiert. Während dies verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 ein Rückgang um 16 Prozent darstellt, ist es im Vergleich zum ersten Quartal 2021 ein Anstieg um neun Prozent. Im Fokus der Investoren standen vor allem risikoarme Hotels – 75 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Core und Core-plus Objekte. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen reichten Value-add-Investments mit 19 fast an die 20 Core und Core-plus Abschlüsse heran. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die Pandemie beeinträchtigte die Aktivitäten am Hotelinvestmentmarkt auch im zweiten Quartal, da Reisen in den letzten Monaten weiterhin nur eingeschränkt möglich waren. Auch wenn das Reisen wieder erlaubt ist, werden Impfungen abgewartet und der weitere Verlauf der Delta-Variante führt zu Unsicherheit. Gleichwohl gehen die meisten Marktakteure weiterhin von einer zuverlässigen Markterholung nach dem Überwinden der Krise aus“, sagt Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland. Trotz der Herausforderungen wurden im ersten Halbjahr mehrere größere Transaktionen abgeschlossen – beispielsweise in Berlin und Stuttgart. Größte Hoteltransaktion des bisherigen Jahresverlaufs war der Verkauf des „Turm am Mailänder Platz“ von Strabag Real Estate an Union Investment, das 2022 eröffnet werden soll. CBRE war bei der Transaktion mit einem Volumen von 137 Millionen Euro für den Verkäufer beratend tätig.
„Die Krise hat gezeigt, wie wichtig für die Investoren Mieter mit einer guten Bonität sind. Einige konnten sogar durchgehend ihre Mieten zahlen und haben sich bei den Eigentümern damit natürlich einen hervorragenden Ruf erarbeitet, was Ihnen bei dem zukünftigen Wettbewerb um die besten Standorte sehr zuträglich sein dürfte“, sagt Dirk Richolt, Head of Operational Real Estate & REF bei CBRE. Für viele Betreiber stellt die Krise aber eine große Herausforderung dar. „Der Investmentmarkt hat zwar seine Aktivitäten stark reduziert, es gab aber gerade bei hochwertigen Hotelimmobilien in Top-Lagen nur geringe Preisrückgänge. So werden, manchmal mit der Perspektive auf eine mittel- bis langfristige Umnutzung, in besonderen Lagen Spitzenpreise erzielt“, ergänzt Richolt. Die Spitzenrendite stabilisierte sich bei 4,25 Prozent. Im Falle von Umnutzungen werden die Flächen meist für Wohnimmobilien oder für Büros genutzt. „Diese Umnutzungen, die Umplanungen von Hotelentwicklungen noch in der Planungsphase sowie die Geschäftsaufgaben von Hotels, sind bisher insgesamt überschaubar“, sagt Lorina Callenberg, Associate Director Hotels bei CBRE.
Käufer und Verkäufer im Detail
Wichtigste Käufergruppen sind weiterhin Corporates und Privatinvestoren mit 20 Prozent beziehungsweise mit 27 Prozent des Hotelinvestmentvolumens. Aber auch Asset- und Fondsmanager haben wieder mehr Aktivität gezeigt und kommen im ersten Halbjahr auf 17 Prozent – im ersten Quartal waren es lediglich zwei Prozent. Offene Immobilienfonds/Spezialfonds machen 20 Prozent des Kaufvolumens aus – fünf Prozentpunkte mehr als im Vorjahresvergleich. Nachdem im Vorjahreszeitraum lediglich 38 Prozent des Investitionsvolumens auf einheimische Investoren entfiel, waren es im ersten Halbjahr 2021 66 Prozent. Ebenfalls 66 Prozent stellten deutsche Akteure beim Verkaufsvolumen – im Vorjahreszeitraum waren es 55 Prozent.
Prognose für das Gesamtjahr
„Wir sehen mittlerweile wieder mehr Aktivität am Investmentmarkt. Die Investoren tasten den Markt ab und es kommt zu mehr Anfragen als im ersten Quartal. Diese Aktivitäten dürften sich im Transaktionsvolumen des zweiten Halbjahres niederschlagen“, sagt Kaussen. „Abhängig von den erfolgreichen Abschlüssen einiger größerer Transaktionen dürften im Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen um die Zwei-Milliarden-Euro-Marke möglich sein.“
